如果说前十年的地产开发是一种聚合模式的话，那么，未来十年，我们将进入一个全新的发散式进程。由点（发展一二线核心城市）——线（核心城市与新兴城市的联动发展）——面（多条城市线相互编织构成）实现全面覆盖。这也是未来十年楼市发展的总基调——“城镇化”！

那么，当我们向新一轮的地产革命——“城镇化”发起进攻的时候，我们是否卯足了劲？做足了充分的准备？营销是一场没有硝烟的战争！没有运筹帷幄，何来决胜于千里之外？

作为贯通而言，我们的营销主张始终是——坚持“天时、地利与人和”的相互矛盾统一。从“水土”适应的角度出发：先适应，再立足，最后才是谋求自身与项目的和谐发展！

对于城镇化所衍生出的“新生镇级商住综合体”，贯通也有自己的一些开发建议和营销观点：

首先，从地理/地段的角度出发：以同区域内的乡镇进行横向比较，作为新生镇级城市而言，无论是区位、经济、产业、人口、商业基础、还是政府规划，相对来说它都是有比较突出优势的。这也是它能够成为政府所引导、培育的一个新方向。作为发展商而言，欲选择进入这样的一个区域进行项目开发。前期的研究工作是必不可少的，寻求一个相对靠谱（成熟、有规划前景）的区域才是未来开发方向的明智抉择。

其次，从产品的角度出发：开发体量应相对适中（这是与区域消费量相适应的，小城镇无论是人口还是消费能级均处于比较低的水平，因此，规模需要控制）！此外，在产品结构（商住比例）的设置上需要一个合理的界定，作为地方政府而言，从商业培育及商业结构优化的角度考虑、政府会对项目进行一个商业指标的界定，甚至对商业部分在项目的具体布局上进行明确。由此，项目也便会产生一定的限制性！未来需要通过产品规划、定位及营销进行破解。在具体的产品规划方面我们要避免经验主义（对于一二线城市的产品开发经验不能完全照搬照抄）。坚决杜绝产品的盲目上档。对自身产品要有一个合理、清晰的定位！

然后，从市场及客户的角度出发：我们需知——尊重市场才能赢得市场！找准客户才能圈定客户！以负责任的态度，与市场进行深度的对话， 找出客户所期望的，继而通过后续的产品规划实现与目标客户的衔接！这将是未来营销制胜的关键。做产品——就要做符合市场口味的产品！

最后，从营销推广的角度出发：作为镇级城市、有效的媒介渠道相对有限，需要充分结合镇级客户的特性进行推广。实行点对点式的主动出击！例如：针对竞品项目进行路口设卡实现客户截留；针对各主要村落以房车巡展下乡的形式进行主动出击；利用乡镇客户爱凑热闹的心理举办相应的集会（文艺演出）等。通过这一系列的举措进行客户拓展，以一个较高的客户蓄水基数保证项目首轮开盘的一炮走红。进而建立广泛的知晓和良好的口碑效应。

综述之：作为镇级商住综合体，“快速去化、快速回现”将是项目开发的核心目标。而住宅价格基数总体相对较低，难以实现一个较大的溢价空间。这也决定了“住宅先行，保证回现”这样一个推售策略。此外，从利润的角度出发，商业部分的成功运作将是项目利润提升的关键所在！但是，在商业开发在体量上必须有所控制（去化相对困难）。而在商业的定位上突出主题性和特色性不失为一个较好的方向！

文/事业一部：温苏华